Na polskim rynku wtórnym nieruchomości w pierwszym półroczu 2024 roku obserwujemy bezprecedensowy wzrost cen mieszkań. W porównaniu do poprzedniego roku, ceny wzrosły średnio o 21%. Warszawa pozostaje najdroższym miastem z ceną 18,5 tys. zł za metr kwadratowy. Tuż za nią plasuje się Kraków z kwotą 17,5 tys. zł/m².
Głównym powodem wzrostów jest program "Bezpieczny kredyt 2%" oraz ograniczona liczba nowych inwestycji. Sytuacja ta dotyka wszystkich większych miast w Polsce. Ceny rosną szybciej niż przewidywano.
Najważniejsze informacje:- Wzrost cen mieszkań w I kwartale 2024 wyniósł 21% rok do roku
- Warszawa jest najdroższym miastem (18,5 tys. zł/m²)
- Kraków odnotował rekordowy wzrost o 34% (17,5 tys. zł/m²)
- Program "Bezpieczny kredyt 2%" znacząco wpłynął na wzrost cen
- Mniejsze miasta również notują znaczące podwyżki (Lublin - 9,6 tys. zł/m², Olsztyn - 9,5 tys. zł/m²)
- Eksperci przewidują dalsze wzrosty cen w kolejnych miesiącach
Aktualna sytuacja na rynku mieszkań wtórnych w Polsce
Ceny mieszkań na rynku wtórnym w pierwszym półroczu 2024 roku osiągnęły rekordowe wartości. W I kwartale średni wzrost wyniósł aż 21% w porównaniu do poprzedniego roku. Program "Bezpieczny kredyt 2%" znacząco wpłynął na zwiększenie popytu.
Wartość mieszkań na rynku wtórnym w największych miastach systematycznie rośnie. Warszawa przekroczyła psychologiczną barierę 18 tysięcy złotych za metr kwadratowy. Kraków również notuje rekordowe wzrosty, zbliżając się do poziomu stolicy.
- Średni wzrost cen w skali kraju: 21% rok do roku
- Najwyższa cena za metr kwadratowy mieszkania w Warszawie: 18,5 tys. zł
- Średnia cena w Krakowie: 17,5 tys. zł/m²
- Wzrost liczby transakcji: 15% kwartał do kwartału
- Średni czas sprzedaży mieszkania: 95 dni
Jak kształtują się ceny w największych miastach Polski?
Aktualne ceny mieszkań używanych znacząco różnią się w zależności od lokalizacji. W czołówce znajdują się niezmiennie Warszawa i Kraków, gdzie koszt zakupu mieszkania wtórnego jest najwyższy.
| Miasto | Średnia cena/m² | Zmiana r/r |
| Warszawa | 18 500 zł | +23% |
| Kraków | 17 500 zł | +34% |
| Gdańsk | 15 300 zł | +28% |
| Wrocław | 13 700 zł | +25% |
| Poznań | 12 500 zł | +22% |
| Łódź | 10 200 zł | +20% |
| Szczecin | 9 800 zł | +18% |
| Lublin | 9 600 zł | +19% |
| Olsztyn | 9 500 zł | +17% |
| Katowice | 9 200 zł | +16% |
Dynamika wzrostu cen jest zróżnicowana, ale wszystkie większe miasta odnotowują dwucyfrowe podwyżki. Największe wzrosty dotyczą miast wojewódzkich z rozwiniętym rynkiem pracy.
Warszawa i Kraków - analiza najdroższych rynków
Warszawa utrzymuje pozycję lidera z ceną mieszkań na rynku wtórnym na poziomie 18,5 tys. zł/m². Największy popyt występuje w dzielnicach Mokotów, Śródmieście i Wola.
Kraków odnotował najwyższy wzrost cenowy wśród wszystkich miast wojewódzkich. Mieszkania z drugiej ręki ceny w stolicy Małopolski wzrosły o rekordowe 34% w skali roku.
Obie metropolie charakteryzują się najniższą dostępnością lokali na sprzedaż. Średni czas ekspozycji mieszkania na sprzedaż rynek wtórny wynosi zaledwie 45 dni.
Gdzie szukać tańszych mieszkań?
Najbardziej atrakcyjne cenowo pozostają miasta średniej wielkości. Aktualne ceny mieszkań używanych w Rzeszowie, Bydgoszczy czy Opolu są nawet o 50% niższe niż w Warszawie. Rynki te charakteryzują się również stabilniejszą dynamiką wzrostu cen.
Coraz większą popularnością cieszą się miejscowości satelickie dużych miast. Transport podmiejski i rozwój infrastruktury sprawiają, że koszt zakupu mieszkania wtórnego jest tam znacząco niższy. Mieszkańcy zyskują dostęp do rynku pracy metropolii.
Alternatywą są dzielnice poprzemysłowe przechodzące rewitalizację. Takie lokalizacje często oferują atrakcyjny stosunek jakości do ceny.
Co wpływa na wzrost cen mieszkań?
Program "Bezpieczny kredyt 2%" znacząco zwiększył popyt na rynku. Beneficjenci programu aktywnie poszukują mieszkań do 70m².
Ograniczona podaż nowych mieszkań wpływa na wzrost wartości mieszkań na rynku wtórnym. Deweloperzy nie nadążają z realizacją nowych inwestycji.
Rosnące koszty remontów przekładają się na wyższe ceny mieszkań po modernizacji. Właściciele uwzględniają w wycenach wzrost cen materiałów i usług.
- Program "Bezpieczny kredyt 2%"
- Niedobór nowych mieszkań na rynku
- Wzrost kosztów remontów i modernizacji
- Rosnące ceny gruntów pod zabudowę
- Inflacja i wzrost kosztów utrzymania nieruchomości
- Zwiększony popyt inwestycyjny
Dynamika zmian cenowych w 2024 roku
Ceny mieszkań na rynku wtórnym rosną w bezprecedensowym tempie. Pierwszy kwartał przyniósł wzrost o 21% w porównaniu do analogicznego okresu ubiegłego roku. W drugim kwartale dynamika nieznacznie spadła, ale wciąż utrzymuje się na wysokim poziomie.
Największe metropolie notują rekordowe wzrosty wartości mieszkań na rynku wtórnym. Szczególnie widoczne jest to w przypadku mieszkań o powierzchni 35-50m². Lokale inwestycyjne drożeją najszybciej.
| Miasto | Q1 2024 | Q2 2024 | Trend |
| Warszawa | +8.5% | +6.2% | Wzrostowy |
| Kraków | +9.2% | +7.1% | Wzrostowy |
| Gdańsk | +7.8% | +5.9% | Wzrostowy |
| Wrocław | +7.1% | +5.4% | Stabilny |
| Poznań | +6.5% | +4.8% | Stabilny |
Perspektywy na przyszłość rynku wtórnego
Eksperci przewidują, że aktualne ceny mieszkań używanych będą nadal rosnąć. Tempo wzrostu może jednak spowolnić w drugiej połowie roku. Program "Bezpieczny kredyt 2%" pozostanie głównym czynnikiem napędzającym popyt.
Mieszkania na sprzedaż rynek wtórny będą cieszyć się rosnącym zainteresowaniem inwestorów. Ograniczona podaż nowych mieszkań spowoduje większą presję na rynek wtórny. Eksperci wskazują na możliwe dalsze wzrosty w przedziale 10-15% rocznie.
Rynek może zareagować na ewentualne zmiany w polityce kredytowej. Nowe programy rządowe mogą wpłynąć na dostępność finansowania. Kluczowa będzie również sytuacja gospodarcza i poziom inflacji.
Potencjalnym zagrożeniem jest ryzyko przegrzania rynku. Zbyt szybki wzrost cen może doprowadzić do korekt na niektórych rynkach lokalnych.
Kiedy najlepiej kupić mieszkanie z rynku wtórnego?
Najkorzystniejszym okresem na zakup są miesiące zimowe, szczególnie grudzień i styczeń. Koszt zakupu mieszkania wtórnego może być wtedy niższy ze względu na mniejszą konkurencję. Właściciele są bardziej skłonni do negocjacji w okresie przedświątecznym.
Warto monitorować zmiany na rynku kredytów hipotecznych. Zapowiedzi nowych programów rządowych często prowadzą do chwilowego wstrzymania sprzedaży. Obserwacja trendów cenowych pozwala wybrać optymalny moment zakupu.
Kluczowe jest dokładne przeanalizowanie konkretnej lokalizacji i segmentu rynku. Należy działać zdecydowanie, gdy pojawi się odpowiednia okazja.
Co warto wiedzieć o aktualnej sytuacji na rynku mieszkań wtórnych?
Ceny mieszkań na rynku wtórnym w Polsce osiągnęły historyczne maksima, ze średnim wzrostem 21% w pierwszym kwartale 2024 roku. Warszawa pozostaje najdroższym miastem z ceną 18,5 tys. zł/m², a tuż za nią plasuje się Kraków z 17,5 tys. zł/m². Program "Bezpieczny kredyt 2%" znacząco wpłynął na wzrost popytu, szczególnie w segmencie mieszkań do 70m².
Największe wzrosty wartości mieszkań na rynku wtórnym dotyczą dużych miast wojewódzkich, jednak alternatywą pozostają miasta satelickie i średniej wielkości, gdzie ceny są nawet o 50% niższe. Eksperci przewidują dalsze wzrosty w przedziale 10-15% rocznie, choć tempo może nieco wyhamować w drugiej połowie roku.
Dla planujących zakup mieszkania z drugiej ręki, najkorzystniejszym okresem są miesiące zimowe, szczególnie grudzień i styczeń. Warto również śledzić zmiany w polityce kredytowej i nowe programy rządowe, które mogą znacząco wpływać na dynamikę cen i dostępność finansowania.
